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Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Immobilienbewertung für bebaute Grundstücke / Wohnimmobilien

Im Sachwertverfahren wird der Immobilienwert bzw. Grundstückswert wird aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlage sowie dem Bodenwert ermittelt. Die Berechnung bzw. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind hierfür durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§14 Ab. 2 Nr.1 ImmoWertV) zu berücksichtigen.

Dieses Verfahren der Immobilienbewertung (Sachwertverfahren) findet immer dann Anwendung, wenn bebaute Grundstücke bewertet werden sollen, die in erster Linie eigengenutzt sind und weniger auf die Erzielung von Erträgen ausgerichtet sind. Diese Form der Immobilienbewertung wird vorwiegend zur Wertermittlung von privat genutzten Immobilien angewendet. Speziell der Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäuser sowie von Doppel- und Reihenhäusern.

Der Sachwert setzt sich aus zwei wesentlichen Parametern zusammen, dies ist:

  1. 1. Bodenwert
  2. 2. Bauliche Anlagen, Außenanlagen und sonstigen Anlagen

Hinweis von schwier & partner:

Der Sachwert (Immobilienwert/Marktwert) genießt sogar bei unserem Gesetzgeber eine große Bedeutung und er erließ mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ein spezifisches Gesetz zur Immobilienbewertung. Da sich der aktuelle Immobilienwert während der Bestandshaltung stetig verändert, ist eine versierte Immobilienbewertung erforderlich.

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1) Bodenwert
Die Bodenwertermittlung erfolgt in dem Vergleichswertverfahren.

2) Bauliche Anlagen und Außenanlagen
Der Bauwert der baulichen Anlagen wird nach aktueller Bewertungsmethodik ermittelt über die Normalherstellungskosten laut NHK 2010 anhand der Sachwerterichtlinie (SW-RL) vom 05. September 2012 (veröffentlicht 18.10.2012) vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden waren.

Diese sind gegliedert nach Gebäudetypen und Ausstattungsstandards. Zunächst erfolgt eine Einstufung des Bewertungsobjekt in den Gebäudetyp, dieser kann je nach Bauweise aus einem Gebäudetyp oder unterschiedlichen Typen bestehen, ggf. ist die Einstufung vorzunehmen im gewichteten Gebäudetypenmix. Das Baujahr, respektive die Restnutzungsdauer kann durch Gebäudeveränderungen, wie z. B. Umbauten, Erweiterungen und Modernisierungen zu einer Verlängerten Gesamtnutzungsdauer und somit Restnutzungsdauer führen. Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstige Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (vgl. §6 Abs. 5 ImmoWertV). Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes richtet sich nach der Bauweise und der Verwendungsart. Nach Bestimmung dieser Grunddaten erfolgt eine Vervielfältigung des tabellierten Quadratmeterpreis mit der entsprechenden Bruttogrundfläche des zu bewertenden Objektes. Weiter sind die Werte der „besonderen Bauteile“ und sonstiger Anlagen festzustellen. Die Herstellungskosten werden ergänzt um:

  • Baupreisindex, der zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages gültig hatte

Anschließend erfolgt die Immobilienbewertung wegen Alters unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige (lineare) Wertminderung zugrunde zu legen (§23 ImmoWertV).

Nach der Sachwertermittlung erfolgt die Marktanpassung, die auf veröffentlichte Sachwertfaktoren und/oder auf eigene Ermittlungen und durchgeführte Untersuchungen von verkauften Grundstücken beruhen. Jede Immobilie ist unterschiedlich in Bezug auf Art, Größe, Beschaffenheit, Lage und Ausstattung, so dass immer eine Individualabrechnung stattfindet. Hierbei wird beurteilt, wie der Markt, das heißt das Angebot und die Nachfrage, nach vergleichbaren Objekten ist.

Zum Schluss der Immobilienbewertung werden etwaige „besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ berücksichtigt. Dies sind beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel und Bauschäden, Instandhaltungsanstauungen, erhebliches Abweichen von der tatsächlichen zu der maßgeblichen Nutzung. Unter Umständen können dies auch Modernisierungskosten sein, wenn das Objekt sich in einem Zustand befindet, der ohne Modernisierung keine zeitgemäße Bewohnbarkeit oder andere Nutzbarkeit bietet. Oben genannte Einflüsse können, soweit dies dem gewöhnlichen.

Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise berücksichtigt werden.

Der Wert der baulichen Außenanlage und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungswerten oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die baulichen Außenanlagen setzen sich zusammen aus den Anschlüssen und Leitungen auf dem Grundstück, Terrassen, Stützmauern und Wegbefestigungen, Bepflanzungen und Umfriedungen.

Erläuterung der Begriffe für die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren

Wir haben für Sie die Erläuterung der einzelnen Begrifflichkeiten unten aufgeführt. Mit einem Klick auf die Überschrift öffnet sich das Akkordeon und Sie erhalten die ausführliche Erläuterung der einzelnen Begriffe der Immobilienbewertung.

  • Normalherstellungskosten - § 22 ImmoWertV

    Die Normalherstellungskosten (NHK 2010) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard (Kostenkennwerte). Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index – Basisjahr zurückgerechnet (hier: 2010). Aufgrund der Anwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Immobilienwertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen die Größe „€/m² Bruttogrundfläche des Gebäudes“ und verstehen sich inkl. Baunebenkosten und dem aktuellen Mehrwertsteuersatz.


  • Baunebenkosten - § 22 ImmoWertV

    Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, welche als "Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen“ definiert sind und in die Immobilienbewertung einfließen. Die Höhe der Baunebenkosten hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Prozentsätze in der üblicherweise entstehenden Höhe der Gebäudeherstellungskosten in Ansatz gebracht. Im hier vorliegenden Fall sind entsprechend den NHK 2010 die Baunebenkosten in Höhe von 17,0 % der Gebäudeherstellungskosten bereits in den NHK-2010 Kostenkennwerten enthalten.


  • Gesamtnutzungsdauer - § 23 ImmoWertV

    Die übliche Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK 2010 gewählten Gebäudeart. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen. Die Gesamtnutzungsdauer ist nach § 23 ImmoWertV die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung (Pflege) übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen. Sie ist nicht die technische (tatsächliche) Standdauer. Diese kann selbstverständlich wesentlich höher sein kann.


  • Restnutzungsdauer - § 6 Abs. (6) ImmoWertV

    Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre betrachtet, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Dabei ist zu berücksichtigen, dass durchgeführte Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten die Restnutzungsdauer jedoch auch verkürzen können (vgl. § 6 Abs. (6) ImmoWertV). Unter Modernisierungen sind dabei Maßnahmen zu verstehen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.


  • Herstellungskosten - § 22 Abs. (1) ImmoWertV

    Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten – NHK) in Abhängigkeit der Standardstufe mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit der baulichen Anlagen zu vervielfachen. Die Herstellungskosten des Wohnhauses werden auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die in der Sachwert-Richtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte (NHK 2010). Dort werden für verschiedene Gebäudearten Normalherstellungskosten (Kostenkennwerte) zum Basisjahr 2010 inklusive Baunebenkosten angegeben. Die Einordnung des zu bewertenden Gebäudes in die jeweilige Standardstufe erfolgt auf der Basis der Beschreibung der Gebäudestandards aus Anlage 2 der Sachwert-Richtlinie. Diese beziehen sich ebenfalls auf das Basisjahr 2010 sind abhängig von folgenden Merkmalen:

    • Außenwände
    • Dach
    • Fenster und Außentüren
    • Innenwände und –türen
    • Deckenkonstruktion und Treppen
    • Fußböden
    • Sanitäreinrichtungen
    • Heizung
    • sonstige technische Ausstattung

    Mit den Herstellungskosten der baulichen Anlagen nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten (BNK), insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.


  • Normgebäude, besondere Bauteile, Nebengebäude

    Bei der Ermittlung der Gebäudefläche bzw. des Gebäudevolumens werden manche, den Gebäudewert wesentlich beeinflussende, Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in der Wertermittlung „Normgebäude“ genannt. Zu diesen nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen, Dachgauben und Eingangsüberdachungen, Balkone, Wintergärten, Geräteschuppen, usw. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu dem für das Normgebäude ermittelten Wert durch Zuschläge in ihrem Zeitwert oder Neuwert besonders zu berücksichtigen.

    Auch kleinere Nebengebäude wie z.B. Garagen oder Geräteschuppen werden üblicherweise mittels pauschalen Zeit- oder Neuwerten berücksichtigt, da sie in der Regel mit dem Normgebäude eine Wirtschaftseinheit- und Schicksalsgemeinschaft bilden und eine separate Berechnung zwar möglich, aber zu aufwendig wäre.


  • Baupreisindex - § 22 Abs. (3) ImmoWertV

    Nach § 22 Abs. (3) ImmoWertV sind die ermittelten Normalherstellungskosten mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr 2000 an die allgemeinen Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels des Verhältnisses der Baupreisindizes am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (2010 = 100). Als Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag ist der letzte, vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes zu Grunde zu legen (http://www.destatis.de).


  • Besondere (Betriebs-) Einrichtungen - § 22 Abs. (2) ImmoWertV

    Unter besonderen Einrichtungen sind innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und (i.d.R.) mit dem Gebäude fest verbundene Einrichtungen zu verstehen, die üblicherweise in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden und deshalb bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt sind (z.B. Sauna, Schwimmbad). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts- und Gewerbegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen (z.B. Hochregallager oder Kranbahnen).


  • Alterswertminderung - § 23 ImmoWertV

    Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der (fiktiven) Restnutzungsdauer (gem. § 6 Abs. (6) Satz 1 ImmoWertV) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige, lineare Wertminderung zugrunde zu legen. In Abhängigkeit vom Herleitungsmodell der Marktanpassungsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses kann jedoch auch ein anderes Abschreibungsmodell wie beispielsweise nach Ross oder Vogels zur Anwendung kommen. Da im vorliegenden Fall für die zu bewertende Objektart vom zuständigen Gutachterausschuss Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens) abgeleitet wurden, wird die gem. ImmoWertV übliche und dem Bewertungsmodell des Gutachterausschuss entsprechende, lineare Alterswertminderung in Ansatz gebracht.


  • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - § 8 ImmoWertV

    Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts wie z.B. wirtschaftliche Überalterung, über- oder unterdurchschnittlicher Unterhaltungszustand, Baumängel und Bauschäden (bautechnische Beanstandungen) oder von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge (Mehrertrag, Minderertrag oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen).

    Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften – z.B. durch mangelhafte Planung oder Ausführung. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann entsprechend den Ausführungen in der WertR 2006 durch pauschale Ansätze, durch Herabsetzen der Restnutzungsdauer oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da im Rahmen der Ortsbesichtigung nur zerstörungsfrei - augenscheinlich - untersucht wird und grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens – Sachverständigen erforderlich). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Die beim Ortstermin vorgefundenen bautechnischen Beanstandungen sowie der vorhandene Instandhaltungs- und Modernisierungszustand werden ggf. durch einen pauschalen Ansatz berücksichtigt. Gemäß § 8 Abs. (2) ImmoWertV sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale regelmäßig nach der erfolgten Marktanpassung in den einzelnen Verfahren zu berücksichtigen. Im vorliegenden Bewertungsfall sind keine besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.


  • Außenanlagen - § 21 Abs. (3) ImmoWertV

    Außenanlagen sind die außerhalb der Gebäude befindlichen und mit dem Grundstück fest verbundenen baulichen Anlagen (insbesondere Versorgungs- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zum Anschluss an das öffentliche Netz, Einfriedungen, Wege- und Hofbefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Im vorliegenden Gutachten werden die wertbeeinflussenden Außenanlagen (Ver- und Entsorgungsleitungen, Anpflanzungen, Wege, Einfriedungen,…) pauschal zu ihrem Zeitwert mit 5,0 % des Gebäudezeitwertes (incl. BNK) in Ansatz gebracht.


  • Sachwertfaktor / Marktanpassungsfaktor - § 14 ImmoWertV

    Nach ImmoWertV sollen mittels Sachwertfaktoren die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit sie nicht auf andere Weise bereits berücksichtigt worden sind. Im Rahmen des Sachwertverfahrens sind Sachwertfaktoren nach § 193 Abs. (5) Satz 2 Nr. 2 des BauGB zu verwenden. Sachwertfaktoren sind insbesondere Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet worden sind. Der objektartspezifische Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) wird anhand

    • der Angaben des örtlichen Gutachterausschusses
    • der Veröffentlichungen des örtlichen Gutachterausschusses (Grundstücksmarktbericht)
    • ggf. der in der Fachliteratur veröffentlichten Werte und
    • ggf. den eigenen Ableitungen des Sachverständigen

    bestimmt und angesetzt. In Falle dieser Wertermittlung wird auf eine entsprechende Anpassung verzichtet.


  • Flächen (Brutto-Grundfläche)

    Die zur Berechnung erforderlichen Flächen und Massen wurden aus den vorgelegten Unterlagen übernommen, überschlägig geprüft bzw. auf Grundlage der vorhandenen Unterlagen und den Erkenntnissen aus dem Ortstermin überschlägig, jedoch mit die Immobilienbewertung hinreichender Genauigkeit ermittelt.


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