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Steuer Immobilienverkauf

Die Spekulationssteuer und die Spekulationsfrist

  • Sonderregelung Eigennutzung – keine Spekulationssteuer
  • Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre

Eine wichtige Frage, welche sich Eigentümer bei einem Immobilienverkauf stellen, ist ob eine Spekulationssteuer anfällt und wie hoch sie gegebenenfalls ist.

Laut Einkommenssteuergesetz [§ 23 EStG] sind Gewinne aus privaten Verkäufen steuerpflichtig. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen (Eigentumswohnung oder Haus) und einen Gewinn erzielen ist dieser steuerpflichtig.

Doch es gibt Ausnahmen im Steuerrecht.

Diese Ausnahme tritt ein, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder Sie die Immobilie selbst genutzt haben.

Sie haben Fragen zur Spekulationssteuer. Unsere Experten antworten.

Sonderregelung Eigennutzung

Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Sie haben die Immobilie komplett selbst genutzt oder können eine zeitweise Selbstnutzung der Immobilie vorlegen? Perfekt. Dann fällt keine Spekulationssteuer für Sie an.

Im Detail:

  • Laut § 23 EStG müssen Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufes und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
  • Sie haben die Immobilie ausschließlich selbst genutzt.
  • Unter eigene Wohnzwecke versteht der Gesetzgeber dass Sie oder Ihre Kinder die Immobilie genutzt haben. Nur Ihre Kinder und nur solange Sie für sie noch Kindergeld beziehen.

Beispiel für die zeitweise Eigennutzung: Sie verkaufen Ihre Immobilie 2016. Von Oktober 2014 bis zum Verkauf 2016 haben Sie die Immobilie selbst genutzt. Es fällt keine Spekulationssteuer an.

Wichtiger Hinweis:

Besitzen Sie eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung so gilt die Regelung ebenfalls.

Die Spekulationsfrist

Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf

Wie bei allen Grundstücksgeschäften beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.

Im Detail bedeutet das, Sie müssen einen möglichen Gewinn nicht versteuern, wenn zwischen der Anschaffung/Herstellung der Immobilie und dem Zeitpunkt der Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen.

  • Datum der Beurkundung Immobilienkauf
  • Datum der Beurkundung Immobilienverkauf

Sie haben Fragen zum Thema Spekulationssteuer. Unsere Experten antworten.

Höhe der Spekulationssteuer

Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die Antwort auf die Höhe der Spekulationssteuer hängt von zwei wichtigen Faktoren ab.

  • von der Höhe des Wertzuwachses
  • von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz

Haben Sie die Immobilie vermietet, vermindert die gegenüber dem Finanzamt geltend gemachte Abschreibung die Anschaffungskosten. Die Höhe der Abschreibung beträgt bei Neubauten und Altbauten jährlich 2%. Eine Ausnahme gibt es auch hier - bei Altbauten welche vor 1925 erbaut wurden sind es 2,5% jährlich.

Beispielrechnung | Spekulationssteuer Immobilienverkauf

Beurkundeter Kaufpreis (Erlös) der Immobilie

€ 560.000

abzüglich | Veräußerungskosten
(z.B. neue Bodenbeläge und Malerarbeiten)

€ 15.000

abzüglich | Anschaffungskosten
(bei vermieteten Immobilien um die AfA gemindert)

€ 420.000

Der zu versteuernde Gewinn
(bei vermieteten Immobilien um die AfA gemindert)

€ 125.000

Ihr persönlicher Steuersatz z.B. 40 % Höhe der Spekulationssteuer

€ 50.000

Wichtiger Hinweis:

Neben dem Immobilienkaufpreis umfassen die Anschaffungskosten auch immer die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Gerichtskosten und die Maklercourtage. Ihren persönlichen Einkommensteuersatz erfahren Sie von Ihrem Steuerberater.

Sie haben Fragen zum Thema Spekulationssteuer und Spekulationsfrist. Unsere Experten antworten.

 

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*Die Prämien sind Richtwerte. Sie variieren und sind abhängig vom beurkundeten Kaufpreis der jeweiligen Immobilie und unterliegen unseren Provisionsvereinbarungen für Tippgeber und Verkäufer. (zum Haftungsausschuss Prämien)


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