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Mieterhöhung - Vergleichsmieten

Eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete

Wollen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Stadt oder Gemeinde, bei Ihrem Mieter erzielen, so gelten für Sie die gesetzlichen Regelungen des § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete".

Bei einer Mieterhöhung gilt es folgendes zu beachten. Bereits bei dem Wörtchen „bis“ müssen Sie als Vermieter hellhörig werden. Der Gesetzgeber gestattet es Ihnen nämlich nicht, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen. Zusätzlich hat er dem Vermieter noch weitere gesetzliche Vorschriften auferlegt, welche es unbedingt zu beachten gilt.

  • Eine Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur möglich, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde.
  • Eine Mieterhöhung darf im Mietvertrag nicht durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien ausgeschlossen sein.
  • Die Miete muss während der letzten 15 Monate unverändert gewesen sein. (Dieses betrifft nicht die Betriebskosten oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen an der Immobilie innerhalb der letzten 15 Monate.)
  • Das Mieterhöhungsschreiben dürfen Sie als Vermieter frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung absenden. (Geht Ihrem Mieter Ihr Mieterhöhungsverlangen früher zu, so ist dieses unwirksam.)
  • Ihr Mieter hat eine 3 monatige Überlegungsfrist (12+3 Monate = 15 Monate unveränderter Mietzins).
  • Ihr Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Sollte er dieses nicht tun oder verweigert er die Zustimmung zur Mieterhöhung, so müssen/können Sie die Mieterhöhung gegebenenfalls einklagen.
  • Der Mietvertrag ist ein juristisch mehrseitiges Rechtsgeschäft. Jede Änderung des Mietvertrages bedarf der Zustimmung beider Parteien.
  • Beachten Sie ebenfalls die Kappungsgrenze.

Sie sind sich unsicher, ob und wie Sie als Vermieter die Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen können? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu uns auf. Unsere Immobilienberater helfen Ihnen bei Fragen rund um Ihre geplante Mieterhöhung.

Immobilienberatung Mieterhöhung

  • § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

    (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

  • § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

    (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

    (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

    (3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Tipp von schwier & partner: Wenn sie die Tücken bei einer Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete umgehen möchten, kann eine Indexmietvereinbarung im Mietvertrag die bessere Lösung für Sie sein.

Die Höhe der Mieterhöhung

Wie hoch darf die Mieterhöhung höchstens sein?

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Stadt oder Gemeinde nicht übersteigen.

Als Vergleichsmiete werden gegebenenfalls die von Ihrer Stadt oder Gemeinde üblichen Entgelte festgelegt, welche für die Vermietung von vergleichbarem Wohnraum innerhalb der letzten 4 Jahre vereinbart bzw. erzielt worden sind. Wichtige Kriterien bei dem Vergleich sind die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie (§558 Abs. 2BGB).

Fall 1:

Ihr Mieter zahlt für die Anmietung der Wohnung eine netto Kaltmiete in Höhe von € 9,50 pro m². Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung (Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) liegt bei €10,80. Sie könnten die Miete um maximal €1,30 pro m² erhöhen und überschreiten somit nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Fall 2:

Besteht das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter bereits seit längerem und sie wollen die Miete der Vergleichsmiete anpassen, kann folgendes eintreten.

Die damalige netto Kaltmiete wurde laut Mietvertrag auf €8,20 festgelegt. Die Vergleichsmieten in Ihrer Gemeinde oder Stadt liegen wieder bei €10,80. In diesem Fall dürfen Sie die Miete lediglich um €1,64 pro m² und somit auf €9,84 pro m² erhöhen. Warum? Wegen der sogenannten Kappungsgrenze.

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Die Kappungsgrenze

Was bedeutet - Kappungsgrenze?

Die sog. Kappungsgrenze dient dem Schutz des Mieters. Sie soll den Mieter vor einem zu starken Anstieg seiner Miete schützen, insbesondere wenn sich diese weit unterhalb der Vergleichsmieten befindet. Der aktuelle Prozentsatz der Kappungsgrenze liegt bei 20% und gilt für 3 Jahre. Dies bedeutet, dass Sie als Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20% erhöhen können auch wenn die netto Kaltmiete dann immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausgenommen von der Kappungsgrenze sind Mieterhöhungen infolge Modernisierung (§ 558 Abs. 3 BGB) und gestiegene Betriebskosten.

Sie wollen eine Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern? Fragen Sie unsere Immobilienberater um Rat.

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Wichtiger Hinweis: In Ballungszentren kann es von Bundesland zu Bundesland vorkommen, dass die Kappungsgrenze für Bestandsmieten auf 15% per Rechtsverordnung beschränkt ist. Ist Ihr Gebiet betroffen? Dann dürfen Sie als Vermieter die Mieterhöhungen nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren anheben.

Sie haben Fragen zur Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmieten. Unsere Immobilienberater antworten.

 

 

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