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Das Vergleichswertverfahren für die Immobilienbewertung

Bei dieser Art der Wertermittlung wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt.

Für die Ableitung der Vergleichspreise, sind die Kaufpreise solcher Grundstücke und Immobilien heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück der Immobilie (bei Immobilien meistens Eigentumswohnungen) hinreichend übereinstimmende Merkmale aufweisen. Es werden keine Angebotspreise berücksichtigt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet

bei der Berechnung des Bodenrichtwertes

bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren stellt das Regelverfahren zur Ermittlung des Bodenwertes unbebauter und bebauter Grundstücke dar. Hierbei erfolgt die Bodenwertbestimmung über den unmittelbaren Preisvergleich verkaufter Grundstücke aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dieser Preisvergleich ist nur dann geeignet und ausschlaggebend, wenn Preise von vergleichbaren Grundstücken vorliegen. Benötigt werden dazu, eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren verkauften Baugrundstücken mit ähnlicher Bebauungsmöglichkeit (z.B. in einem Neubaugebiet), um verlässlich den Bodenwert bestimmen zu können.

Häufiger wird für die Ermittlung des Bodenwertes der mittelbare Preisvergleich über veröffentlichte Bodenrichtwerte angewendet. Diese werden von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte regelmäßig (alle 1 bis 2 Jahre) festgelegt und veröffentlicht. Abgeleitet werden die Bodenrichtwerte aus Preisvergleichen der Bodenpreissammlung verkaufter nicht angebotener Grundstücke. Die Festlegungen erfolgt orts-, lage-, größen- und nutzungsbezogen. Spezifische Grundstücksmerkmale, wie z. B. der Entwicklungszustand, die Lage, der Zuschnitt, die bauliche Ausnutzung, Immission, der Erschließungszustand, die Bodenbeschaffenheit und ggf. die Fertigstellungskosten (Abriss von Altsubstanzen) müssen berücksichtigt werden.

Wie oben beschrieben findet das Vergleichswertverfahren ebenfalls Anwendung bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen. Es handelt sich um ein statistisches Verfahren, bei dem der Wert der Wohnung über eine Regressionsanalyse ermittelt wird. Auch hierbei handelt es sich um einen unmittelbaren Preisvergleich von verkauften und nicht angebotenen Wohnungen, die hinsichtlich ihrer Eigenschaften für den Vergleich geeignet sein müssen.

Hinweis: Das Vergleichswertverfahren sollte nur dann angewendet werden, wenn Ihnen oder dem Sachverständigem ausreichend vergleichbare Daten verkaufter Immobilien und Grundstücken vorliegt. Auf der Basis von Angeboten lässt sich kein echter Immobilienwert ableiten.

 

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