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Das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren zur Berechnung des Immobilienwertes wird angewandt für Objekte, bei denen die Preisbildung sich im Wesentlichen aus der Verzinsung des investierten Kapitals ergibt. Dies sind z.B. Mehrfamilien-, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Grundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke und auch Eigentumswohnungen, die nicht im Vergleichswertverfahren bewertet werden können.

Das Ertragswertverfahren setzt sich aus fünf wesentlichen Parameter zusammen:

  • Der Jahresrohertrag
  • Die Bewirtschaftungskosten
  • Der Liegenschaftszinssatz
  • Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer
  • Der Bodenwert

Welche wir Ihnen nachfolgend näher erläutert werden.

Wie im Sachwertverfahren müssen bei dieser Form der Immobilienbewertung „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ in die Wertermittlung einfließen und – falls noch nicht ausreichend berücksichtigt – eine entsprechende Marktanpassung vorgenommen werden.

Die Erläuterung der Begriffe zum Ertragswertverfahren

 

  • Der Jahresrohertrag bei der Immobilienbewertung

    Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblicher erzielbarer Erträge – in der Regel die Miete - ermittelt. Dabei wird nicht zwingend die zur Zeit erzielte Miete berücksichtigt. Sollte zum Beispiel die aktuelle Miete wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. Bei dem Jahresrohertrag handelt es sich in der Regel um Nettokaltmieten, sie richten sich nach den konjunkturellen Situationen sowie der Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Optik des Objektes und wird zum Beispiel vom Mietspiegel abgeleitet.


  • Die Bewirtschaftungskosten

    Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigende Bewirtschaftungskosten sind:

    Verwaltungskosten I – nach §26 Abs. 2 und 3 sowie § 41 Abs. 2 I. BV (zu Nr.3.5.2.3 WertR)
    Dies sind Gebühren für Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung, Neuvermietungen und Abschluss von Mietverträgen, Buchhaltung, Rechnungsprüfung und Zahlungsverkehr, Erstellung von Jahresabschlüssen, Bearbeitung von Versicherungsfällen, Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen

    Instandhaltungskosten II – nach §28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV (zu Nr.3.5.2.4 WertR)
    Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge Abnutzung oder Alterung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während der Restnutzungsdauer angewendet werden müssen.

    Mietausfallwagnis III – nach §29 Abs. 2 II. BV (zu Nr.3.5.2.5 WertR)
    Das Mietausfallwagnis erfasst das Risiko von Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorrübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Besondere Umstände und Risiken sind gesondert zu berücksichtigen.


  • Der Liegenschaftszinssatz (§14 ImmoWertV)

    Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, §193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des Baugesetzbuches) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie werden auf der Grundlage geeigneter Kaufpreissammlung der entsprechenden Gutachterausschüsse und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke abgeleitet.


  • Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer

    Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann durch Gebäudeveränderungen, wie z. B. Sanierungen, Anbauten, Umbauten, Ausbauten und Modernisierungen zu einer verlängerten Gesamtnutzungsdauer und somit Restnutzungsdauer führen. Unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer entsprechend verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstige Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken wie zum Beispiel dachausbau inkl. Dämmung, neue Heizungsanlage, Erneuerung der Fenster (vgl. §6 Abs. 5 ImmoWertV).


  • Reinertrag / Rohertrag - § 18 ImmoWertV

    Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten
    Der Rohertrag beinhaltet alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Bei der Ermittlung des Rohertrages sind nicht zwingend die tatsächlichen Mieten, sondern gegebenenfalls die marktüblichen Mieten zugrunde zu legen. Die Grundlage für die Ermittlung des Rohertrags ist somit die, aus dem Grundstück marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne den zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.


  • Bodenwert

    Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt.

Beispiel zum Ertragswertverfahren

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